En kısa ifadeyle kira çarpanı, kiraya verilecek mülkün kendini amorti etme süresini belirtir. Buna ek olarak kira çarpanı bir gayrimenkulü satın almak için ödenen bedelin geri kazanılma süresi olarak da ifade edilebilir. Bir taşınmaz satın alındığında verilen para, kira geliriyle kaç ay sonra tekrar kazanılıyorsa yani kendini amorti ediyorsa çıkan sonuç, o gayrimenkulün kira çarpanıdır. Yani bir gayrimenkule ödediğiniz tutarı, aylık brüt kira gelirine böldüğünüzde gayrimenkulün aylık kira çarpanını, aylık kira çarpanını da 12’ye böldüğünüzde yıllık kira çarpanını belirlersiniz.
Kira çarpanı nasıl hesaplanır?
Kira çarpanı değeri bir gayrimenkulün gerçek değerini gösteren unsurlar arasında yer alır, fakat burada unutulmaması gereken nokta şudur; kira çarpanı değeri, şehirlere ve hatta aynı şehirdeki farklı bölgelere göre bile değişiklik gösterir. Örneğin İstanbul’un kira çarpanı değerleri, semtler arasında bile farklılık taşımaktadır.
Kira çarpanını yıllık ya da aylık olarak hesaplamak mümkündür ancak ülkemizde çoğunlukla aylık üzerinden kira çarpanı hesaplaması yapılır. Örnek üzerinden gidecek olursak, toplamda 300 bin bir gayrimenkul aldığınızı ve bu gayrimenkulü 1.000 TL’ye kiraya verdiğinizi düşünelim. Buradan hareketle aldığınız gayrimenkulün kira çarpanı 300 ay olmaktadır. 1.250 TL’ye kiraya verirseniz de kira çarpanı 240 ay şeklinde değişiklik gösterir. Bu noktada kira getirisi dışında yıllık kira bedeli artışı, konut fiyatları değişimi ve diğer emlak hareketlenmeleri de göz önüne alınmalıdır.
Kira çarpanı hesaplamasına bir örnek daha verelim. 180 bin TL’ye alınan ve 750 TL’ye kiraya verilen bir dairenin aylık kira çarpanı 240 ay, yıllık kira çarpanı 20 yıl olarak bulunur. Buradan hareketle alınan gayrimenkule ödenen para, 240 ay sonra kendini amorti edecek diyebiliriz.
İdeal kira çarpanı ne olmalıdır?
Gayrimenkullerin kira çarpanları normal koşullarda yükselme eğilimindedir. Örneğin, İstanbul’daki son 10 yıllık konut fiyatları artış eğilimi göz önüne alındığında, konut kredisine uygun olan konutların fiyatlarındaki artış, krediye uygun olmayan konutlara göre daha yüksektir.
Bir ülkede gayrimenkul satın alan yabancı yatırımcılar kira çarpanı hesaplamak için dolar bazlı tahvilleri göz önüne alırlar. Dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100’ün 5’e bölünmesiyle elde edilen 20 senedir.
Bir cevap yazın